COVID19,  prawo

Czy najemca w Galerii handlowej musi płacić czynsz? [II]

Sytuacja najemcy w Galerii Handlowej, co się zmieniło?

Pojawiło nam się nowe Rozporządzenie oraz przyjęte przez Sejm przepisy ustawy o tarczy antykryzysowej. Krótko przypomnimy pierwszy text na shadowtech i zaraz po tym, zreferujemy nowe przepisy i sytuację najemcy na teraz.

Jak było przed interwencją rządu?

Jeszcze przed zmianą Rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (dalej: Rozporządzenie) wskazywałem na: [1] potrzebę odpowiedzialności społecznej, [2] wzajemnego zrozumienia swojego położenia przez każdą ze stron stosunku: wynajmujący – najemca oraz [3] wskazywałem przykładowe podstawy prawne. Podstawy, które mogą przysłużyć się rozeznaniu swojej sytuacji oraz pomóc w negocjacjach.

Pierwsze niedoskonałe Rozporządzenie

W pierwszym tekście zwracałem uwagę, że Rozporządzenie z dnia 13 marca 2020 r. w zakresie ograniczenia handlu jest niedoskonałe. Niedoskonałe poprzez objęcie ograniczeniem tylko niektórych rodzajów działalności.

Przypomnę w tym miejscu (tak, dobrze widzisz, cytuję samego siebie) jeden z opisanych wcześniej celów rozporządzenia:

celem rozporządzenia jest ograniczenie rozprzestrzeniania się epidemii, ochrona zdrowia obywateli i bezpieczeństwa publicznego. Nie ma więc znaczenia, czy literalnie wymieniono każdy rodzaj działalności. Jubiler tak samo powinien być zamknięty jak zamknięty jest sklep z meblami.

Ograniczenie tylko niektórych rodzajów działalności zostało zauważone i uzupełnione w Rozporządzeniu zmieniającym ( o czym poniżej), ale w tamtym czasie wymagało to zaakcentowania.

Zmiana Rozporządzenia i Ustawa o tarczy

Wspomniany wyżej text wymaga oczywiście uzupełniania, więc teraz przyjrzymy się dwóm zmianom: [1] dotyczącej ograniczenia wynikającego z nowego Rozporządzenia oraz [2] bardziej zaawansowanej wynikającej z przyjętej 28 marca 2020 r. przez Sejm ustawy o tarczy antykryzysowej.

Tarcza zawiera oczywiście mnóstwo przeróżnych rozwiązań, ale my na potrzeby kontynuacji tematu najmu – przyglądam się jej tylko w tej części.

Nowe rozporządzenie (epidemia)

Co się więc stało z Rozporządzeniem o stanie zagrożenia epidemicznego z dnia 13 marca 2020 r. ?Zostało odwołane kolejnym Rozporządzeniem i zastąpione Rozporządzeniem Ministra Zdrowia dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii.

Jakie ograniczenia dla handlu przewiduje nowe Rozporządzenie?

W okresie od dnia 21 marca 2020 r. do odwołania w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m 2 ustanawia się czasowe ograniczenie:

1) handlu detalicznego najemcom powierzchni handlowej, z wyłączeniem najemców, których przeważająca działalność polega na sprzedaży:
a) żywności w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 25 sierpnia 2006 r. o bezpieczeństwie żywności i żywienia
(Dz. U. z 2019 r. poz. 1252 oraz z 2020 r. poz. 284 i 285),
b) produktów kosmetycznych w rozumieniu art. 2 pkt 9 ustawy z dnia 4 października 2018 r. o produktach kosmetycznych (Dz. U. poz. 2227) innych niż przeznaczone do perfumowania lub upiększania,
c) artykułów toaletowych,
d) środków czystości,
e) produktów leczniczych w rozumieniu art. 2 pkt 32 ustawy z dnia 6 września 2001 r. – Prawo farmaceutyczne (Dz. U. z 2019 r. poz. 499, z późn. zm.3), w tym w aptekach lub punktach aptecznych,
f) wyrobów medycznych w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 38 ustawy z dnia 20 maja 2010 r. o wyrobach medycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 186),
g) środków spożywczych specjalnego przeznaczenia żywieniowego w rozumieniu art. 3 ust. 3 pkt 43 ustawy z dnia 25 sierpnia 2006 r. o bezpieczeństwie żywności i żywienia,
h) gazet,
i) artykułów budowlanych lub remontowych,
j) artykułów dla zwierząt domowych lub
k) paliw;
2) prowadzenia działalności usługowej najemcom powierzchni usługowej, z wyłączeniem najemców, których przeważająca działalność polega na świadczeniu usług: medycznych, bankowych, ubezpieczeniowych, pocztowych, pralniczych lub gastronomicznych polegających jedynie na przygotowywaniu i dostarczaniu żywności;
3) prowadzenia handlu detalicznego lub prowadzenia działalności usługowej na wyspach handlowych.

Jak widzicie tym razem cel ograniczający handel i świadczenie usług tylko do niezbędnych potrzeb został osiągnięty.

*na marginesie: to w tym Rozporządzeniu możecie szukać źródła ograniczenia swobody przemieszczania się.

A jak wygląda sytuacja najemcy w ustawie o tarczy antykryzysowej?

*wg przyjętego już przez Sejm Projektu ustawy z dnia 26 marca 2020 r. – klik

Art. 15ze.

  1. W przypadku gdy działalność najemcy powierzchni w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii została zakazana lub ograniczona na podstawie przepisów prawa, a najemca działalności tej nie prowadzi, wysokość czynszu najmu za ten okres ulega obniżeniu o 90% w stosunku do czynszu przysługującego wynajmującemu na podstawie umowy, chyba że umowa przewiduje korzystniejsze dla najemcy obniżenie czynszu.
  2. W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii najemca nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, w szczególności nie jest zobowiązany do naprawienia szkody poprzez zapłatę kary umownej lub odszkodowania, jeśli niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy było wynikiem zakazu lub ograniczenia działalności najemcy powierzchni w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 wydanych na podstawie przepisów prawa, a najemca działalności tej nie prowadził w okresie objętym zakazem lub ograniczeniem.
  3. Jeżeli wymagają tego względy słuszności, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, inaczej oznaczyć wysokość świadczenia, o którym mowa w ust. 1 lub 2.

Jak przepisy ustawy uzasadnia projektodawca?

Projektodawca, czyli rząd przypomina zalecenia WHO, która mówią o ograniczeniu działalności w miejscach, w których jednocześnie przebywa wiele osób. Celem jest oczywiście zapobieganie rozprzestrzenianiu się COVID-19. Co ważne, projektodawca przypomina również z w polskim prawie zobowiązań znane są już rozwiązania pozwalające minimalizować koszty, w razie gdy sytuacja strony stosunku prawnego uległa pogorszeniu, niezależnie od jej woli.

Naturalnie projektodawca przypomina jedną z podstaw, na które zwracałem już uwagę w pierwszym tekście o niemożliwości wymagania świadczenia niemożliwego.

Dalej, w uzasadnieniu jest także mowa o sile wyższej jaką jest epidemia i o wyłączeniu możliwości właśnie z powodu tej siły wyższej dalszego uzyskiwania przychodu przez stronę stosunku.

Projektodawca odwołuje się także do klauzuli rebus sic stantibus, wyrażonej w art. 3571 k.c. i konkluduje, że niemożliwość prowadzenia działalności przez najemców w wyniku ograniczeń wynikających z Rozporządzeń może być także przejawem siły wyższej wpływającym na realizację świadczeń tak wynajmującego, jak i najemcy.

Wreszcie, w uzasadnieniu mowa jest wprost, że zmiana okoliczności wywołana wprowadzeniem zakazu działalności w galeriach handlowych jest nagła i całkowicie niezależna od stron. A to uzasadnia znaczące zmniejszenie czynszu najmu w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii.

Warunek obniżenia czynszu na podstawie przepisów ustawy o tarczy?

Warunkiem obniżenia czynszu jest objęcie najemcy zakazem lub ograniczeniem prowadzenia działalności na podstawie przepisów prawa, a więc m.in. ze względu na przepisy rozporządzenia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego i faktyczne podporządkowanie się temu nakazowi bądź ograniczeniu.

Z powyższego wynika, że niezależnie od przepisów Kodeksu cywilnego stworzono najemcy dość solidną podstawę żądania znaczącego obniżenia czynszu najmu. Podkreślam jedynie, że dotyczy to okresów, kiedy działalność była objęta zakazem. A zatem okres pomiędzy obowiązywaniem pierwszego a drugiego Rozporządzenia, gdzie nie zakazano wszelkiej działalności (poza tą niezbędnie konieczną) nie będzie korzystny dla każdego. Dla najemcy handlującego towarem, której nie zakazano, a której powinno się zakazać nie zaktualizuje to uprawnienia do żądania obniżenia czynszu za ten okres.

Nie wyklucza to oczywiście pola do działania, jeśli chodzi o negocjację swojej sytuacji na podstawach wynikających z Kodeksu cywilnego i zgodnie z ramami, które wskazywałem w I części textu o sytuacji najemców.

Aktualizacja autopoprawka prezesa RM do projektu

druk 299-A

W nocy pojawiła się jeszcze poprawka, z której wynika, że dotychczasowe zobowiązania z dotychczasowych umów najmu wygasają.

ALE:

po wygaśnięciu zakazu najemcy będą zobowiązani do złożenia oferty najmu na warunkach, jak przed zakazem i stosunek ten powinien być zawarty na okres równy: czasowi trwania zakazu plus dodatkowy  okres 6 miesięcy.

Konsekwencja niezłożenia oferty

Jeśli w terminie 3 miesięcy od ustania zakazu najemca nie złoży oferty, to umowa nie będzie traktowana jako wygaszona.

Treść nowego art. 15ze

Art. 15ze.

1. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalnościw obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).
2. Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust.  1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.

Jak widzicie, z jednej strony: ulga jest większa, bo w czasie zakazu zobowiązań nie ma wcale, ale z drugiej strony projektodawca założył, że jeśli zakaz handlu zostanie odwołany, to przez najbliższy czas najemcom będzie się całkiem dobrze powodzić i postanowił związać ich na dłużej stosunkiem z wynajmującym…

Podsumowując, zapamiętać warto, że:

      1. jeśli najemcy zakazano działać Rozporządzeniem o stanie zagrożenia epidemicznego z dnia 13 marca 2020 r., to przysługuje mu prawo do żądania obniżenia czynszu najmu od dnia 14 marca 2020 r.;
      2. jeśli najemcy zakazano działać Rozporządzeniem o stanie epidemii z dnia 20 marca 2020 r., to przysługuje mu prawo do żądania obniżenia czynszu najmu od dnia 21 marca 2020 r.;
      3. Aktualizacja: od czasu wprowadzenia zakazu handlu zobowiązania umowne wygasają i nie ma obowiązku regulowania czynszu, wiążę się to jednak to z obowiązkiem złożenia oferty najmu wynajmującemu (opis powyżej);
      4. w przypadku każdego najemcy przysługuje prawo do negocjacji warunków umowy, na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *