technologie

Czy najemca w Galerii handlowej musi płacić czynsz?

Dlaczego nie zgadzam się, by bezrefleksyjnie powtarzać, że najemca musi płacić czynsz?

Pandemia, odpowiedzialność społeczna

Przejmująca każdego z nas pandemia, sprawiła, że wystąpiło na terytorium RP coś, co można być nazwać solidaryzmem narodowym. No a jeśli czytelnik żyje w świecie, w którym takich słów nie wypada używać, to nazwijmy to odpowiedzialnością społeczną czy potrzebą aktywowania zasad współżycia społecznego – nawet jeśli to nieco zaklina rzeczywistość.

Odpowiedzialność taka przejawia się także w biznesie. Na pierwszy rzut oka, dostrzec można aktywność takich brandów jak 4F, który na pomoc w walce z epidemią obiecał przekazać 20 % swojego obrotu, czy InPost, który do krakowskiego szpitala zakaźnego przekazał 10 tysięcy maseczek chirurgicznych. I takich przykładów można oczywiście mnożyć.

Rozporządzenie

Na to wszystko musi reagować też rząd i poza specustawą, mamy m.in. Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (dalej: Rozporządzenie) wprowadzające ograniczenia handlu. Niektórzy nie bez racji dostrzegają także, że być może należy mówić już o stanie wyjątkowym z Art. 230 Konstytucji RP, jednak to rozważania na odrębny wpis.

Rozporządzenie to poza ograniczeniem działalności klubów rozrywkowych i sportowych, restauracji, boxów crossfitowych ; /, wywołuje znane wszystkim doskonale zamknięcie galerii handlowych (obiektów handlowych powyżej 2000 m2).

Czy Galerie mogą być otwarte?

Zaraz, zaraz, ale jak zamknięcie, jeśli rząd ograniczył tylko niektóre rodzaje aktywności handlowej, a galerie mogą być otwarte? No to przyjrzyjmy się dokładnie jaki handel został ograniczony:

„ustanawia się czasowe ograniczenie handlu detalicznego najemcom powierzchni handlowej, których przeważająca działalność polega na handlu:

  1. a) wyrobami tekstylnymi,
  2. b) wyrobami odzieżowymi,
  3. c) obuwiem i wyrobami skórzanymi,
  4. d) meblami i sprzętem oświetleniowym,
  5. e) sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego,
  6. f) artykułami piśmiennymi i księgarskimi;”

Rozsądny obserwator spostrzeże od razu, że takie ograniczenie skutkuje de facto wyłączeniem wszelkie rodzaju działalności, z wyłączeniem tych zaspokających podstawowe potrzeby bytowe (aptek oraz sklepów spożywczych).

Płacz i płać

Dlaczego więc nie godzi się okopywanie na stanowisku, że: rząd nie nakazał zamknięcia centrów handlowych, a już tym bardziej Twojego rodzaju działalności biznesie: masz więc lokal to płacz i płać.

 Ano, nie godzi się, z trzech podstawowych przyczyn:

  1. celu rozporządzenia: celem rozporządzenia jest ograniczenie rozprzestrzeniania się epidemii, ochrona zdrowia obywateli i bezpieczeństwa publicznego. Nie ma więc znaczenia, czy literalnie wymieniono każdy rodzaj działalności. Jubiler tak samo powinien być zamknięty jak zamknięty jest sklep z meblami.
  2.  przyczyny praktycznej: rozsądny konsument nie łazi w czasie zagrożenia epidemicznego zagubiony i głodny szału zakupowego po galerii, a zatem oczywistym jest, że prowadzenie działalności handlowej jest bezcelowe.
  3.  przyczyny społecznej: wspomniana wcześniej odpowiedzialności społeczna nakazuje biznesowi ochronę jego konsumentów, pracowników i dostawców.

Z powyższych względów, ośmielam się twierdzić, że podnoszenie zaprezentowanego wyżej stanowiska w interesie właścicieli galerii nie jest zachowaniem, z którym powinniśmy się z uśmiechem na ustach zgadzać. Podkreślam w tym miejscu, że nie idzie mi tutaj o objęte tajemnicą negocjacje, ale szerzenie takiej narracji w debacie publicznej. Doprawdy jest mnóstwo powodów, by przedstawić sprawę inaczej i nie chować się za dosłownym brzmieniem niedoskonałego aktu prawnego.

Pacta sunt servanda, czy aby na pewno

Jednak jeśli nie ma woli, by wyjrzeć poza czubek własnego interesu i mimo wszystko zostaniemy zakrzyczenie paremią: pacta sunt servanda, to pozwólcie, że w oparciu o Kodeks Cywilny, zaproponuję kilka (bynajmniej niewyczerpujących) kierunków, które mniejszemu biznesowi w starciu z dużym graczem pozwolą się jakoś zmierzyć:

 

  1. [art. 410 § 2] Świadczenie jest nienależne, kiedy podstawa świadczenia odpadła. Naturalnie takim odpadnięciem podstawy może być rozwiązanie umowy przez sąd w trybie opisanym w kolejnym punkcie.
  2. [art. 357 1] Popularna: nadzwyczajna zmiana stosunków, która groziłaby zobowiązanemu (np. najemcy) nadmiernymi trudnościami albo rażąco stratą dająca podstawę do zmiany lub rozwiązania stosunku.
  3. [art.475 i 495 § 2] Świadczenie wynajmującego (udostępnienie lokalu) jest obiektywnie niemożliwe, a to znaczy, że nie można wymagać jego spełnienia (impossibilium obligatio est); dotyczy również świadczenia podzielnego. Oczywiście wygaśnięcie zobowiązania wynajmującego skutkuje wygaśnięciem zobowiązania najemcy, tj. obowiązku zapłaty czynszu.
  4. [art. 664] Przedmiot najmu ma wadę prawną, tzn. że najemca może żądać obniżenia czynszu, a nawet odstąpienia od niego w całości, jeśli najmowana rzecz w ogóle nie nadaje się do użytku.
  5. [art. 700] W przypadku umowy dzierżawy, kiedy przychód z przedmiotu dzierżawy uległ zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres. Zmniejszenie przychodów musi być związane z okolicznościami, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które jego nie dotyczą.
  6. [art. 5] Wreszcie służąca do obrony sprzeczność ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Jeśli temu, któremu przysługuje prawo można przypisać sprzeczność z wspomnianymi powyżej zasadami, to najemca może na tej podstawie podejmować obronę przed roszczeniami wynajmującego.

Wszystkie powyżej przypadki zawierają założenie, że najmowana rzecz – choćby najemca chciał – z niezależnych od niego oraz od wynajmującego przyczyn nie pozwala najemcy prowadzić działalności gospodarczej i nie służy celowi, który strony ustaliły w umowie.

Siadajmy do negocjacyjnego stołu

Mam zatem szczerą nadzieję, że spojrzenie z pewną dozą wyrozumiałości pozwoli na zaproszenie do stołu (dzisiaj może raczej do stołów i zdalne połączenie, choć we wspólnej sprawie) i zastanowienie się nad rozwiązaniem problemu. Tym bardziej, że argumentów do zmiany warunków umów nie brakuje, trzeba li tylko dobrej woli. Zdaje się, że jest to również podejście odpowiedzialne i mające przyszłość na horyzoncie. Jest tak dlatego, że kryzys gospodarczy nie będzie sprzyjał sytuacji, w której nowi partnerzy będą ustawiać się w kolejce, a przecież najemca w końcu się odbije i w interesie obu stron będzie sprzyjanie takiemu procesowi.

A jeśli wciąż, czcigodny czytelniku szeroki wachlarz możliwości nie zainspirował Cię, by na problem spojrzeć szerzej i odpowiedzialnie, to może właściwym rozwiązaniem będzie pozostanie w majątku ziemskim i rządzenie się tam w sposób samowystarczalny. Arbitralnie przyznaję sobie prawo do takiej propozycji, bowiem przyjmowanie zacementowanego stanowiska jest postawą, która w całej rozciągłości stanowi zaprzeczenie rozumienia prawa jako sztuki tego co dobre i słuszne (Ius est ars boni et aequi).

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *